[摘要] 预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。租赁市场的巨大潜力，催生品牌公寓的快速发展，在未来租赁市场格局中，品牌公寓将占据半壁江山。
“在中国房地产发展的近20年时间里，新房一直是主角，近两年二手房市场和中介机构快速发展，而未来5-10年，我相信处于上升周期、规模大的、与消费者关联紧密的会是租赁市场。”在《租赁崛起》报告分享会上，lian家研究院院长杨现领如是说。报告中一组数据引人注目：预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。租赁市场的巨大潜力，催生品牌公寓的快速发展，在未来租赁市场格局中，品牌公寓将占据半壁江山。同时，规模是品牌公寓盈利的关键，而运营能力是核心竞争力所在。
5万亿租赁崛起
目前国内的租赁市场发展非常不充分。杨现领分析认为，从租房市场规模与房屋交易市场规模来看，2016年中国的房屋交易市场应该会超过15万亿元，其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场，但是租房市场的租金规模只有1万亿元，是整个房屋交易市场的7%。
“未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元，中国未来的租房市场空间巨大。”杨现领表示。lian家研究院近期推出的《租赁崛起》更是预测，未来十年，我国租房市场租金GMV（成交总额）将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租金GMV将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金GMV将超万亿元。
将形成“541”市场格局
政策红利的支撑、国内租赁市场发展的不足，导致房屋租赁市场发展潜力巨大。目前，品牌公寓的渗透率还是非常低的。杨现领分析认为，“4411”是目前北京房屋租赁的市场格局，未来会变成“541”的格局，50%机构化的管理，40%租赁市场，还有10%的房屋分享。
未来的发展方向是二房东市场走向品牌公寓管理规范市场，政策文件叫“发展市场化、规模化、专业化的经营租赁机构”，未来这些机构会成为市场主导性的力量，能占据50%的市场规模。这对于品牌公寓而言，是很重要的发展机会。
目前，在品牌公寓市场中有两种模型。种是整栋模型，即集中式公寓。比如you+、魔方公寓等，这类公寓通过整租物业装修改造后进行出租。第二种是分散式公寓，如自如、优客、青客等，分散式公寓房源来自于业主，机构收取房屋一般签约3-5年，通过不同程度的装修之后再出租。
实际上，整栋式跟分散式两个模式的差异在于：集中式的便于管理，分散式便于获取房源做大规模。具体来看，集中式公寓规模效应临界点相对比较低，做到2万-3万间的时候，会大量分担机构管理成本、后台成本，改善盈利状况。但是，分散式公寓规模效应临界点相对较高。
运营能力是竞争核心
未来租赁市场规模巨大，各路资本、开发商也开始进军房屋租赁领域，未来行业会呈现出百花齐放的格局。杨现领认为，决定一个品牌能否立足的关键在于成本控制及运营管理的能力。
目前，不少开发商开始拿地持有做租赁，万科新竞得的北京市海淀区两宗全自持住宅地块就是代表。尽管开发商进入租赁市场本身有着资金、建造、装修等多重天然优势，但目前国内开发企业在租赁公寓方面的问题并不在此，成本管控和运营管理才是核心关键。房企在开发销售类产品时习惯以快周转为高目标，当持有运营时，需要考虑的却是完全不同的问题。如何在两个平行的领域都走得通，是想要涉足持有租赁领域开发企业亟待解决的问题。
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