[摘要] 近来的中国楼市注定有人欢喜有人忧···
喜，楼市加大调控，房价或有所下调。3月初以来，北京、南京、青岛、三亚等10余个中国城市（县、区）接连发布楼市新政，加大调控力度，一阵强烈的“调控潮”袭来。
忧，认房认贷又认婚，限购限贷限商住。3月26日，北京市出台新规明确，商办类物业虽然可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税，而且商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这也就是说，北京的二手房公寓，购买条件将比住宅更严格。
如此大力度的调控之下，楼市真能回归理性？中国楼市到底有没有泡沫？房价走向何去何从？一系列热点话题困扰的不仅是购房者的心，也牵动着中国经济的走向。
在日前召开的博鳌亚洲论坛2017年年会（以下简称博鳌论坛）上，来自全球多国多领域专家谈出了他们的看法。
中国房价高真的是炒起来的？
银监会原副主席蔡鄂生在博鳌论坛上戏称，“你控也好，不控也好，北京的房子我都买不起。”
什么？银监会原副主席都买不起北京的房，是不是太夸张？房价现在到底涨到了什么地步？
港交所首席中国经济学家巴曙松用了一个形象的比喻：“（房价）再涨10%能买下上交所所有上市公司，再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司，再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”
根据2016年底的数据估算，中国房产总量是270万亿元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。
庞大的总量背后不禁让人深思，房价到底为啥这么高？清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在博鳌论坛上表示，房价高涨主要因为中国大城市的房屋供给有限。“政府把很多地供给了商业地产，比如清华五道口有很多办公楼，而这些（商用）房租并不是特别高。但实际住宅用地的供应量却很少，因为地方政府希望吸引企业来创造GDP、发展高科技，比如五道口那里的搜狐、网易。”
而中国人民大学副校长吴晓求则认为是M2（广义货币供应量）增速太快拉高了房价。“M2比GDP平均增速高5、6个百分点，巨大存量资产要购买资产的，可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票不敢多买，放在手里又贬值，所以就买房子了。”
华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康并不认同吴晓求的观点。在他看来，中国的广义货币供应量是不是过高是有争议的，中国的楼市、房市主要是随着城镇化推进过程，中心区域不动产一定表现在上扬曲线，因为结构方面导致的冰火两重天。
楼市回归理性只能靠政策？
有人戏言，3月份的北京注定要载入史册。
据不完全统计，今年3月份以来，北京、成都、东莞、南昌、杭州、浙江嘉善、河北涿州等多个市（县、区）相继启动或升级限购、限贷等调控政策。
如此政策无疑是收紧楼市的“缰绳”。但是调控楼市回归理性真的只能依靠如此“重锤”吗？蔡鄂生认为，房地产调控不能搞强压强控，因为中国的房地产“已经很复杂”，不能单纯从企业角度来看，而要从整个机制视之。
北京大学国家发展研究院院长姚洋亦表示，“政府真的没有必要管理房价”。在他看来，楼市就像股市，有涨有跌很正常，房子就是资产，买得起高房价房子的都是一些投机者，政府不用为这些人负责。
贾康则认为，房价问题不可回避，需要标本兼治。 9·30新政客观上起到一定的市场降温作用，但它不是长效机制，我们应该力求在治标的同时引入治本之策，这是个不能回避的艰巨的任务。
吴晓求认为，要让房价下来，只有一个办法，就是减少对私人部门的杠杆，所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度的下调，实际上就安全了。
2020年房价将暴跌？
“我认为楼市泡沫肯定会破，时间可能会在2020年前后。”3月26日，齐鲁资管首席经济学家李迅雷在博鳌论坛上表示，“因为目前中国的流动人口数量在减少，人口流不能够维持这么长时间，另外货币增速也会随着经济增速的下降而下降。”
对于中国楼市是否存在泡沫之争由来已久，且争论不休。
在此次的博鳌论坛上，吴晓求表示，中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。现在全球有两大泡沫，一是美国的股票市场，近泡沫在缩小，还有一大泡沫就是中国的楼市。现在楼市涨得太快，非常离谱，北京四环房价几乎都在10-12万/平方米。他认为，这种趋势是难以为继的，“12万/平方米的房子还要去买我不认为是理性的。”
“泡沫学术上都存在，泡沫的认定见仁见智，一般泡沫破了之后大家才知道什么量值以上属于泡沫。楼市泡沫破灭的前车之鉴是日本。但大家别忘了那时候日本城镇化水平77%，但中国新的统计局的数据，2016年户籍人口的城镇化率是41%，中国还处于一个经济体城镇化发展加速发展期的前半段，按照国际经验来讲还要增长30%才会转为低频发展，这个时候还有4亿人从农村到城镇，”贾康说。
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