[摘要] 2017房价走势实时消息:一二线限购加码 三四线会上演"涨价去库存"吗？
一二线城市房地产调控政策层层加码，房价持续上涨势头也被遏制住了，与此同时，在调控政策之外的许多三四线城市的房地产市场则热火朝天、供销两旺，一切似乎正在朝着决策部门的政策意图推进。然而，三四线城市的居民购买力、人口流入、产业竞争力和区位优势，与一二线城市相比依然相形见绌。三四线城市能否再度上演“涨价去库存”的神话，前景似乎并不乐观。
房地产去库存政策思路悄然转变
要讨论三四线房地产市场“涨价去库存”趋势能否持续，有必要简要回顾下决策部门近两年来房地产去库存政策思路的演进过程。
相较于2015年9月30日出台的“一刀切”地放松限购、限贷政策和宽松货币政策的房地产去库存措施，决策部门2016年四季度以来的房地产调控和去库存方向已发生转变，不同等级城市“梯次去库存”的政策思路也越来越清晰。
从中央政策方向看，三四线城市是当前去库存的重点。今年中央经济工作会议指出：“重点解决三四线城市房地产库存过多问题；要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。”今年的总理政府工作报告也强调，“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。”
从具体政策执行看，此轮热点城市房地产调控政策重新收紧，起始于2016年国庆节前后——一周之内16个大中城市启动了轮调控，但由于部分城市调控力度不足，一些城市房价并没有停止上涨的步伐，同时大量社会资金涌向一线城市周边地区，如北京周边的燕郊、廊坊、固安等新城，上海周边的嘉兴、昆山等地区，深圳周边的东莞、惠州等地区，这些地区在继一二线城市之后，再度上演了“涨价去库存”的现象（参见下表），实现了库存去化的政策目标。
综上所述，房地产去库存的政策思路是：阶段是一线城市和二线核心城市放松调控、降低贷款首付比例和按揭贷款利率实现去库存，然后收紧调控；第二阶段是资金流向二线其他城市和一线周边地区，完成库存去化，然后收紧调控；第三阶段是引导社会资金流向远离经济热点地区的三四线城市和数千个县级市或小县城，目前正处于这一阶段。
短期三四线城市呈现“供销两旺”
实践证明，决策部门第三阶段的去库存政策已经取得了一定成效。今年一季度数据表明，许多三四线城市房地产销售面积大幅回升，其原因有两方面：其一，目前一二线城市限购限贷极为严格，大多数过剩的购买力和社会资金被拒之门外；其二，一二线城市经过此轮房价上涨后，与三四线的房价差距进一步扩大，三四线城市住房的性价比凸显。
三四线城市“涨价去库存”前景不乐观
过去两年内一二线城市房地产市场所经历的“涨价去库存”的神话，在三四线城市再度上演的前景并不乐观，其原因可能有以下四方面：其一，三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感；其二，三四线城市的人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势十分明显；其三，一二线城市不动产的投资和金融属性较强，三四线城市不动产主要是消费属性，投资和金融属性差距巨大；其四，相对于一二线城市，三四线城市土地财政问题更为突出，土地的无限量供应不但使得房价上涨不可持续，相反还可能进一步加大库存量。
但是，实时出炉的数据也表明，“涨价去库存”过程无法在三四线城市重演的趋势初露端倪。根据海通证券追踪的数据，今年64个三四线城市商品房销量降幅已达到了24.3%，大跌。与此同时，房地产库存量在经历一年的持续下降后，重新回到了上升通道。
从土地成交面积来看，与一二线城市各大房企争抢“地王”相比，三线城市对于土地价格的变化更为敏感，一旦土地溢价率较高，土地成交则大幅下降，土地溢价率上升到69.6%，而土地成交面积则大幅下降至990万平米，4月3-9日这一周，三线城市土地溢价率已高达184%，土地成交面积却下降至17.4万平米（参见下图）。因此，从土地供应预期角度来看，房地产开发企业对于三四线城市房价上涨的前景并不乐观，一旦没有房价上涨预期，“涨价去库存”的政策目标将难以实现。
综上所述，尽管决策部门有意通过加强热点城市和周边地区的调控，把社会资金驱赶到三四线城市，以加快这些城市的房地产“去库存”。但在购房者“买涨不买跌”的心理下，长远来看，三四线城市对于人口吸引力、本地居民购买力、产业竞争力、交通等方面的短板问题依然突出，购房者对价格的变化更为敏感，加上几乎无限量的土地供应，这将使得“涨价去库存”的神话在三四线城市难以再度上演。
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