[摘要] 70城市房价数据公布了，一个好消息一个坏消息： 好消息是，前期高烧的一二线城市涨幅明显退烧，涨幅基本都退到了1%以内，部分城市出现了环比微跌，调控是有效的。 坏消息是，摁住了葫芦起来了瓢，三四线又起来了。所以后续调控预计将对三四线加码了。
统计局官方公布数据显示：
4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。
1：从数据平均指数看，新建商品住宅涨幅环比依然高位，同比数据明显回落。15个热点城市涨幅明显降温，
其中南京、上海、福州、天津、合肥5个城市出现轻微环比下调。杭州、厦门、深圳、成都4个城市持平。
上涨城市基本全部为三线城市，除广州上涨1.4%外，其他城市基本均为之前涨幅较低的城市。热点的一二线城市全面进入调控周期，房价涨幅明显收窄。
3：上涨龙头企业全面为三线城市，其中涨幅的唐山主要原因是环首都城市在3月份基本全线加码限购，使得投资需求外溢，而且唐山市场过去多年未涨，价格值较低。
北京楼市在3月份明显上涨后，4月份出现了明显的降温现象，二手房价格平稳，新建住宅也接近停止上涨。
4月北京商品房住宅只成交了2138套，同比跌幅高达59%，环比跌幅达到了19.6%。整体市场明显下行。市场全面降温。
4月北京二手房签约住宅16902套，环比下调了35%，317后一系列的调控政策全面升级，楼市降温趋势明显。
4月楼市成交分化明显，一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。
分城市来看，一线城市成交面积环比下滑31%，广州环比降幅为47%；一线城市同比下降35%，上海同比降幅超4成。二线代表城市成交面积环比上升4%，同比下降28%。三线代表城市成交面积较上月上升13%，同比亦上升16%。
从房地产运行角度看，影响房价的因素主要有三部分组成：
1：人口流向，2：资金信贷流向，3：土地供应。
在过去2年，整体楼市资金流入明显，但从土地供应角度看，一二线城市出现的明显上涨，与土地供应关系非常大。2016年的土地供应，一二线城市明显少于历史，在一线城市合计供应住宅规划建筑面积只有1739.34万平米,二线城市只有42559万平米，剔除其中的大量配套建设，实际供应的纯住宅面积远不够消化量。
资金潮下供应不足导致的买卖市场供需悬殊，放大的投资需求遇到供应短缺是出现2016年来房价不均衡上涨的一个非常重要原因。
从企业销售数据看：
1-4月公布业绩的30家标杆房企合计1-4月签约9075.6万平米，销售金额为11619.9亿，分别同比上涨62%与73.3%。
大部分企业销售业绩4月相比3月有所回落，比如万科3月销售636.4亿，4月销售418.9亿。恒大3月销售385亿，4月销售378亿。
30家企业，4月环比3月出现下调的企业数量有24家。
目前公布业绩的企业，整体看，龙头房企在2017年延续了2016年的市场爆发，成交量依然明显上涨，但部分中小企业分化开始随着调控加剧，整体企业销售涨幅开始放缓。
从市场走势看，随着一二线城市的调控收紧，预计房企在2季度数据会有明显回落。市场走势逐渐涨幅放缓。
3月下半月的调控逐渐开始影响市场，对于房地产企业来说，压力逐渐开始体现到销售数据上。
从调控政策看：楼市进入了5限时代
2017年的政策调整可谓范围最广，密度，除一二线热点城市调控再升级外，周边及热点三四线城市也纷纷出台联动政策，至5月，共计有60个地级以上城市和超过30个县市出台调控政策，累计发布调控政策超过160余次。此轮政策调整呈现明显的特点，更多城市主要在需求端通过城市群同步打击投资需求。
城市圈全面封堵，比如北京及雄安新区周围全面限购、珠三角、长三角，过去限购以一二线城市位置，当下是很多四线城市也进入限购范畴。
楼市的减法已经做到：限购、限贷、限价、限售、限商：
从调控政策内容看，4月单月，超过50个城市发布了70余次调控政策，其中北京、保定、成都等城市均发布了多次政策。
从城市发布的政策主要特征看，主要特点是集中执行了5限时代。
相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了限售+限商。
已经有超过20个城市“限售”，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始的多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让，可以有效的降低投机行为。
最近包括北京，上海等城市的商改住政策也历史次全面收紧，从调控原则看，这体现了一线城市针对人口调控的重视。
2017年前4个月，50大热点城市合计出让土地金额为8460.4亿.同比2016年同期的5412.6亿上涨了56.3%。
从看武汉等27个城市土地出让金3个多月超过百亿。整体土地市场分化明显。
武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津、成都、深圳等14个城市卖地超过200亿。
从溢价率看，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，地王出现数量有所减少。
武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆、上海、苏州等城市在2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低。
这50个城市在2016年全年合计卖地25409亿，2017年截至日前卖地金额相当于去年全年的33%。整体看，依然处于高位。
地价同比依然上行，从土地供应量看，2017年前4个月，50大城市土地成交量同比上涨5.6%，3.34亿平米。从土地的价格看，同比上涨了47.8%。
后市预测：
从政策看，从调控政策看，预计后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。
从市场走势看，一二线涨幅回落已经出现，预计很快在2-3季度会出现环比下行的表现，三四线城市依然会在投资需求推动下，有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。
从市场周期看，在金三银四的热点时期，从房产交易看，3-4月是惯例的高峰期。往年的3月市场都会在春节后有所升温，即使在调控周期，3月也相对是短期的成交高点。
5月中上旬各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，表明各地限购政策的相继出台已令主要城市的市场行情都受到了影响。
在4月市场从高位被政策抑制下，5-6月市场继续退烧，后续预计在惯例的淡季7-8月市场降温会比较明显。
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