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楼市追踪:房价暴涨时代结束?

新京报   2017-06-19 13:33

[摘要] 6月18日,有媒体调查北京房贷情况显示,北京房贷首套房多以基准利率为主,短短半年已历经4次调整;对此,海通证券宏观债券分析师姜超认为,银行利率飙升或因“银行无米下锅”。

5天前,央行公布5月人民币信贷数据,广义货币M2增速首次跌破个位数。而当银行资金是否面临紧张正值热议之际,美联储加息消息随即公布,再度触及全球投资者敏感神经。宏观金融的波动势必传导至股市、债市及汇市,不过,对中国百姓而言,最关心的莫过于房子。

那么,美联储加息对全球楼市意味着什么?近期的M2增速下跌与此有何关联?就楼市基本面而言,当下房地产又究竟处于何种态势?

【全球面】

全球楼市迎来“去泡沫化”时代

6月14日,美联储如期进行今年第二次加息,将基准利率上调25个基点,并表示今年至少还将加息一次。同时,美联储宣布将在年内启动缩减资产负债表,概述了其4.5万亿美元资产负债表的减少计划,起步上限为每月100亿美元。

这项缩减计划包括了政府债券、抵押担保证券、以及金融危机之后所收回的其他资产,而且还将逐渐增加缩减规模,直至国债削减规模达到300亿美元,抵押支持债券为200亿美元。

事实上,美联储加息早已在市场预期中,但这样的“缩表”计划却出乎意料。这明显表明美联储多年的货币宽松政策拐点真正来临——将原来释放到市场的几万亿美元的货币逐步收回去。

有专家预测,美联储最终会将基准利率提高至4%以上,并将4.5万亿美元负债规模缩表至3万亿美元。这样规模的加息和“缩表”,必将影响全球的楼市、金市、债市和股市。

虽然,加息对于持有美国国债和美元资产的投资者来说,意味着获得利息变多,持有美元资产就会更赚钱。不过,加息对于楼市,未必是好事。所谓“春江水暖鸭先知”,感触最深的,怕是每次楼市调整,都被迫打前战的“豪宅”销售。

今年6月28日,美国得克萨斯州将举办一场房地产“礼宾拍卖”活动,其中Champ d'Or是这场拍卖会叫价的房产。Champ d'Or建于2002年,位于达拉斯以北,是一栋占地面积达48000平方英尺的豪宅,是美国的手机分销商CellStar的创始人——艾伦·姤菲尔德夫妇共同打造的梦想家园(比如,主卧的穿衣柜把手用18K金制造),整个建筑拥有6间卧室和14间浴室,建造成本为5200万美元。

然而,Champ d'Or目前的业主塔巴尼集团CEO——塔巴尼,曾经在2015年底美联储加息前夕,将其产业挂牌上市,打着“购买此豪宅,免费获赠直升机和劳斯莱斯”,总要价为1750万美元,也无人接盘。从中不难看出,加息对豪宅价值的巨大影响。

近日,随着美联储加息和“缩表”超预期,美国、加拿大、智利、意大利、希腊、以及巴拿马等地的私人岛屿也出现豪宅抛售潮,几乎全球蕴含泡沫的楼市,都开始出现下跌迹象。

而英国、加拿大等政府也预计将通过加息来收紧货币,主动刺破房地产泡沫是为了避免未来出现经济危机。

事实上,对于近年来楼市具有泡沫的国家或地区的家庭,其所增加的“财富”越来越多建立在债务上。由于超低的利率,人们感觉自己还贷能力大幅增强,于是毫不犹豫的向银行贷款,却不管未来利率上升时,是否具有还贷能力。他们不会去想,这十年来目前市值60万加元的公寓,其中有30万加元,其实是靠银行的借贷——债务堆积而来的。

目前来看,随着美联储进入加息周期及大幅缩表,各国也将跟进,借贷成本必然上升,这对于楼市泡沫好似釜底抽薪。一方面,泡沫楼市的接棒者将迅速减少,楼市拐点将至;另一方面,随着还贷额不断增加,几年前美国金融海啸的情景难免重现。

总体而言,美联储的加息缩表下,全球楼市或将迎来“去泡沫化”时代——将之前由债务堆出来的“虚幻的财富”一并抹去。

陈思进(资深金融风险管理顾问)

【政策面】

楼市此次“横盘期”会比较长

炎热的夏天已经到来,而大家期盼的楼市降温却未见迅速。尽管此前有报道称,调控严厉之下楼市降温、二手房开始出现下降趋势,但事实上,除了几个一线城市处于横盘之外,大多数二线城市依旧火热,部分三线城市则进入地王频出的阶段。

横盘又称盘整,是股市中的一个名词,也可指称楼市——指股价或房价在一段时间内波动幅度小,价格呈牛皮整理,方向不易把握,是投资者最迷惑的时候。此时,投资者不应参与操作,应注意观察。

与前几次周期不同,这次楼市周期会突破三年的限制,当然具体到今年,会延长盘整期。

简单回忆一下十年来楼市周期调整:2007年调控后,年底开始楼市调整,第二年市场受挫明显;2011年1月,限购政策出台,夏秋之际就迎来整体调整;2014年,杭州房价首降,随后蔓延大江南北。

然而,这次的楼市调整却和前三次不同,几个重要因素导致尽管调控声音很大,但对于大多数城市,却未到伤筋动骨的程度。细分析下来,主要有这几个原因。

首先,市场本身周期延长,本轮地产热潮是在实体经济不振、外汇管制严重的多重局面之下,资金充盈却无处可去,这并非短时间内能遏制,需要时间和空间,比如延伸到三四线城市,才能消化吸收。

其次,本次调控是因城施策,并非一刀切,这样虽然有利于根据实际情况做决策,但也使地方政府在调控上有相当大的主动权,可以层层加码并出现调控反复。比如,杭州加码七次,显然有投鼠忌器之嫌。而南京、济南等地放开高学历人员之限制,也是放开口子。因此,除一线城市严厉之外,很多二线城市看似调控风雷滚滚,实际上风雨不大。这无论对于开发商还是炒房者压力都不是那么大。

再次,从成本来看,基于前期产生的大量地王的强力成本支撑,让地产企业很难出现降价。毕竟企业需要赚钱,既然很多地方政府限价,只能通过捆绑车位和装修来解决签约问题。出让土地多的城市必然地王多,比如南京、合肥、郑州,还得高价卖房。出让土地少的城市,楼盘稀缺,更得捂着卖。

至于资金面,无论去年还是今年,大多房企的销售都有了巨大增长,大量资金依然涌入地产行业,因此,地产企业资金基本不是问题,更加没有调整的压力。即便有个别项目不行,大不了高价买身,拿不到地的企业有得是,不愁下家。看看今年有多少烂尾多年的楼盘,依然能成功卖得好价钱,就知道目前还是钱不缺地缺的大局面。

总体来看,正如黄奇帆同志在复旦演讲所说,楼市调控真要起作用,确实到了需要建立长效机制的时候,需要从多角度下手,提供整体解决方案。但这又哪是一朝一夕之功?尽管很多人不看好今年下半年的楼市,但笔者以为,今年楼市横盘期恐还将延续。变局总会到来,但未必会那么快,楼市的调控和长效机制的建立,才是真正任重道远。

张百忍(地产学者)

【金融面】

M2破十:房价暴涨基本结束,利好实业

日前,央行公布了5月金融数据统计报告,M2增速几十年来首次跌至个位数9.6%。随后,各种解读恐慌而至。然而,这个数据却可以确定一个现实:从来看,房价暴涨基本结束,结合部分地区出现下跌和交易被冻结情况,对实体经济是好事。

笔者此前发表多篇文章,论证M2与房价关系,纵观去年银行贷款数据,可以发现大部分新增贷款都是房贷,那么银行贷款的派生存款多由房贷构成。一言以蔽之,房价上涨会拉动M2上涨,房价下跌到一定幅度也会拉动M2下跌。

不仅贷款构成,对房价的另一个考量是外汇。中国房价总市值大约在270万亿元人民币,5月底中国M2余额160.14万亿元人民币,外汇储备只有3万亿美元,大约合21万亿元人民币。

相较于国外的优质空气、产权以及低成本,投资者将房子卖掉转而换汇海外购房十分常见,这从此前被调侃的中国购房者蜂拥加拿大炒高房价,可见一斑。270万亿元总市值的房子,卖出十分之一,外汇就换空了。笔者曾分析,为保持国家安全稳定,决策层的价值排序首先在保汇,而保汇就得降房价。

从各地楼市调控措施看,也确实在从根本上解决问题。比如,今后5年,北京市将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。同时,将新建150万套住房,包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房。

不过,由于新增贷款主要依赖于房贷,因此降房价就势必拉低M2,并造成商业银行被动缩表。因此,M2降速某种程度上反映出由房贷着手的去杠杆初见成效。

再看更能反映实体经济侧面的狭义货币M1。该数据自去年下半年以来,一直保持20%速度持续增长,这主要是由于租金税费、人工等成本高企,大量企业不再增加投资,减少不贷款、甚至归还到期贷款,把钱存入银行所形成的结果。不过,今年五月M1同比增长降至17%,表明有企业开始将自有存款用于生产经营。

根据央行社会融资总规模和增量统计来看,2017年5月末社会融资规模存量为165.2万亿元,同比增长12.9%。其中,对实体经济发放的人民币贷款余额为111.95万亿元,同比增长13.2%。细分变化看,包括对实体经济发放的人民币贷款增加1.18万亿元;对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少99亿元;委托贷款减少278亿元等。

从这组数据中可以发现:随着委托贷款等其他融资渠道正规化后,其他渠道融资有所减少,并且企业外汇贷款控制从紧;然而,银行对实体贷款增加,说明企业贷款意愿增强。上述情况表明,企业对银行贷款的依赖越来越强,但根据M2表征,银行将主要资金都投向了房地产,这成为了企业急迫需要上市融资的资金层面大局。在各方压力下,首次公开发行IPO成了企业融资的另一个压力口。

早在去年,中国M2已经成为大经济体美国和第三大经济体日本的总和,一线城市北上广深房价总市值是美国的一半,是整个日本的房地产市值。中国的M2快速增长主要由房价拉动,房价下跌必然会拉动M2放缓甚至下跌,这对实体经济是利大于弊。毕竟,中国还是以间接融资为主的国家,房地产和住房按揭贷款把有限信贷资源耗尽,对于实体经济来说等于抽走了血液。

总体而言,用央行有关负责人的观点描述M2或许更为恰当:随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务,比过去低一些的M2增速可能成为新的常态。

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