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限购限售限价……一线城市房价下跌,地产商还要怎么玩?

北京时间     2017-06-22 11:56

[摘要] 一边是“面包”(销售市场)滞销,一边是“面粉”(土地市场)奇货可居,这不符合经济规律的现象,真实的出现了。

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房价真的跌了!

19日,国家统计局发布5月70个大中城市房价变动情况,15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,其余大中城市房价环比下降或涨幅回落的城市个数有所增加。其中,北京的跌幅最为显著,当月二手房价格环比下跌了0.9%。同时,当月,北京二手房签约仅约1万套,为最近27个月的值。

几天前的易居沃顿第六期中国房地产实战研修项目课题发布会,菩悦资产创始人陈凯(原阳光城联席董事长)站在台上,展示了几张图。一张是北京的二手房成交走势图,一张是上海的住宅租金指数,当然在今年都划了阴线。另一张图是4月份的嘉兴土地拍卖,400多家地产商齐聚体育中心,比演唱会还热闹,中标者狂喜。由于当天与会者均为地产行业的高级管理层,这些图实际上大家都很熟悉,但放在一起还是产生了直观的刺激。

一边是“面包”(销售市场)滞销,一边是“面粉”(土地市场)奇货可居,这不符合经济规律的现象,真实的出现了。作为中国资格最老的房地产人之一,易居中国创始合伙人臧建军直言市场扭曲了。

臧建军看到,在行政干预下,房价在扭曲,热点城市的新房价格低于所在区域房价的20%;由于政府控制了网签,因此需求也在扭曲,目前的成交不能反映市场的真实需求;一二手房市场也在扭曲,新房买不到,二手房市场则非常萎靡;最后一个扭曲发生在土地和销售市场,虽然从业者对于销售市场有很多担心,但土地市场却异常火爆。

很多地产商都在纠结,调控会不会是阶段性的?有人说这就像猜谜语,猜中的人会发大财。如果答案是肯定的,那么按照以往规律,十八个月之后又是一波行情,现在正是买地的好时机。但从业20多年的藏建军打碎了这个幻想,他认为这次调控的背景不同以往,以前,地产是调节经济和GDP的工具,而今后,房子要回归居住属性,中国经济要走一条脱虚向实的道路。

行业的变化趋势早已十分明显,陈凯统计了房地产上市公司的数据,搞经营,行业平均ROE(净资产收益率)已经从2010年的14%下降到了2016年的8%,搞资本运作,A股地产行业估值从2001~2005年的45倍,下降到了2011~2016年的17倍。由此看来,地产公司必须理智的看待政策、市场和行业背景,然后根据自身的条件来选择不同的发展路径。

那么什么是合适的路径?保利地产副总经理余英分享了行业第五名的探索路径。

2016年年底,保利地产进行了重大调整,朱铭新因调任保利集团,去职保利地产总经理,该职位由北京保利董事长刘平接任,而原广东保利董事长余英不再管广东公司,而是兼任集团CTO(首席技术官,主管产品研发)、CMO(首席营销官,主管品牌营销)和三四线城市事业部的负责人。当时有媒体称余英即将退休,但他本人作出澄清,相反他是唯一一个身兼数职的副总。

“不过三四线城市事业部已经改名了,我去各地给当地领导递名片,大家都不高兴承认自己是三四线城市,所以回来后我们就改名为城市群事业部。”余英笑言。

作为2016年全国房地产销售第五名,保利地产对标的企业有二,一是万科,另外一个是排名一直咬的很死的中海地产,后者同样是央企。余英认为,保利与二者的差距主要在城市数量上,除广东地区保利已进入全部城市外,长三角和京津冀一带进入的城市还比较少。因此,在2016年,保利地产成立了淮海公司、渤海公司和浙南公司,就是要大幅提高上述区域的城市数量,“如果每个城市都实现了20亿销售额,那么保利的’三四五’经营目标就不难实现。”所谓“三四五”经营目标,即2017年实现3000亿销售额,明后两年向4000和5000亿迈进。

“像我们这种体量,转型是不可能的”,余英坦言,保利地产的未来主要工作还是好好卖房子。但这并不意味着企业不会发展新产业、新业态。据余英透露,保利地产已涉足航空大世界、设计院和电商港,而他本人还负责整合中国保利集团内科技、文化和房地产业务。更值得关注的是,保利地产目前正在军民融合板块重点发力,受益于保利集团的军工背景,保利地产计划在各地投建军民融合产业园区。

余英透露,2017年保利地产将实现至少30%的销售额增长,去年该公司的销售额为2101亿元。

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