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楼市宏观调控,房贷逐步收紧是大势所趋

小禾智库     2017-06-26 14:21

[摘要] 对于购房者来说,最关心的无外乎“现阶段买房是否合适?房贷多少?”这类问题。小禾帮大家整理了近一年来的房贷情况供各位参考。

一、房贷收紧起因

2016年9月,部分二线城市房价大涨,异地炒房团有再度活跃的迹象,而部分地区楼市恐慌性上涨已经引起高层关注,各城市陆续公布调控政策。对于短期供需矛盾无法缓解的城市来说,主要手段仍是控房价、控地价、收信贷和限购令等调控措施。

自2015年9月后,全国优惠利率占比连续数月增长,而2016年9月优惠利率占比为85.74%,较8月下降了0.35%,为首次下降。

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二、2016年9月30后房贷逐步收紧

2016年9月30日至10月7日,北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州这19个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。

从政策内容看,限购、提高首付比例几乎成为集体调控楼市的标配,北京、深圳、合肥、苏州等几个城市政策力度相当于2014年9月30日政策之前的执行力度。

例如北京首套房二套房实行“认房不认贷”的认定标准,印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》:购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

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2016年10月12日,央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理,召开商业银行住房信贷会议,要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

10月19日,25家中资商业银行被央行上海总部约谈,被要求继续严格执行房地产限贷政策。

10月28日,据中央人民广播电台报道,部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度。所谓“接力贷”,就是在购房中“父(母)债,父(母)子女一起还”;所谓“合力贷”,就是“子(女)债,父母子(女)一起还”。

截至2016年10月23日,全国54个主要城市合计签约新房191254套,9月同期签约量则为216933套,跌幅达到了12%。整体看,市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象。

2017年一线城市又加大了调控力度,例如北京3月17日出台新的限购限贷政策,要求居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时停止审批25年以上的住房贷款。

2017年3月21日,工行、建行等16家北京地区银行一致决定,缩小首套房贷款利率优惠幅度,由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

三、房贷收紧情况分析

一些热点地区在严厉的政策调控下,2017年5月份的房价涨速整体回落。例如北京受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响,房价环比出现首降,环京房价出现大幅下跌。

“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,此趋势已逐步蔓延至二三线城市。2017年5月份全国首套房平均利率为4.73%,达到1年以来房贷平均利率最高值。

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与此同时,银行优惠利率也在逐步取消。例如北京多家银行以网签时间为节点,5月1日及之后网签的,首套房房贷执行基准利率,不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍。

6月以来,北京市部分银行进一步上调了房贷利率。例如民生银行,首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍,二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。

据一家互联网金融机构的检测数据显示,近期全国533家银行中有20家中小银行支行已经停贷,但是数据不具代表性,广泛停贷概率低。总体来看,尽管停贷只出现在个别中小银行,但银行收紧房贷已是大势所趋。

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此外从历史数据看,真正与房价高度相关的并非仅仅是利率,还有广义货币M2,也就是说M2增速与房价一定程度正相关。由上图所示,2016年M1增速持续高于M2增速,意味着企业囤积了大笔现金,而不愿意贷款投资,也使得货币创造失灵,M2增速持续回落;M2增速下降,也反映了由于房贷收紧一定程度限制了房价的上涨。

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